Cuántos apartamentos y de qué tamaño: la decisión que define una torre

En el desarrollo inmobiliario hay una decisión que se toma muy temprano, casi siempre todavía en papel, y que después ya no admite corrección. Cuántas unidades tendrá el edificio y de qué tamaño será cada una. En la jerga se llama mix de tipologías y suena a tecnicismo de arquitectos, pero de ahí cuelga casi todo lo que viene después. El perfil del comprador, la carga de los ascensores, el consumo de agua, la demanda de puestos de estacionamiento y hasta el ambiente que va a tener ese edificio dentro de diez años.

Durante mucho tiempo el mercado caraqueño se movió con una idea bastante fija de lo que era un apartamento normal. Tres habitaciones, dos baños y medio, maletero, dos puestos. La fórmula funcionaba porque describía bien a la familia que compraba. Hoy esa familia promedio dejó de existir como categoría única. Hay parejas jóvenes sin hijos, profesionales que viven solos y trabajan desde la casa, familias que se redujeron porque los hijos se fueron, gente mayor que dejó una quinta grande y busca algo más manejable. Cada uno de esos perfiles pide un metraje distinto y ninguno representa por sí solo la mayoría del mercado.

El resultado es que los desarrolladores dejaron de proyectar torres homogéneas. Un edificio con una sola tipología repetida treinta veces es más barato de diseñar y más fácil de construir, pero apuesta todo a que ese único perfil de comprador siga existiendo durante los años que dura la obra. En un mercado que se mueve rápido, esa apuesta se volvió arriesgada.

La alternativa tampoco sale gratis. Mezclar tipologías obliga a resolver problemas técnicos que el edificio uniforme no tiene. Las tuberías bajan en vertical y los baños de un piso deberían quedar sobre los baños del piso de abajo. Cuando las plantas cambian de nivel a nivel, esa alineación se complica y hay que trabajarla desde el primer día. Los ascensores dejan de servir a una demanda predecible. La distribución de estacionamientos se convierte en un rompecabezas, porque un apartamento pequeño no genera la misma necesidad que uno de tres habitaciones y la ordenanza no siempre hace esa distinción.

Hay un factor menos técnico y bastante más difícil de medir. La mezcla de metrajes define quién va a vivir ahí. Una torre con unidades compactas en los niveles bajos y apartamentos amplios en los altos produce una comunidad distinta a la de un edificio parejo. Ninguna de las dos opciones es mejor en abstracto. El error está en no haberlo pensado y descubrirlo cuando ya hay cien familias adentro discutiendo el presupuesto de condominio.

En proyectos de usos mixtos la exigencia sube otro escalón. Cuando una torre combina residencias, oficinas y comercio, como ocurre en varios desarrollos recientes de Las Mercedes, la mezcla se complica todavía más. A los metros cuadrados hay que sumarles los horarios. El residente sale temprano, el oficinista llega a esa misma hora, el comercio abre después y cierra tarde. Todo eso comparte accesos, ascensores y estacionamiento. Un mix mal calculado se paga con colas en el lobby y con vecinos incómodos.

Lo que se observa hoy es una oferta más variada. Unidades pequeñas bien resueltas, que no parecen apartamentos recortados, acompañadas de espacios comunes que compensan los metros que se perdieron adentro. Es la manera de responderle a un comprador que cambió antes que el producto.

Soy Eduardo Milgram Azrak, director de Grupo Binian, desarrolladora con más de 30 años construyendo en Venezuela y Panamá.