Edificios que envejecen bien: el mantenimiento se decide en los planos
Los costos de condominio y la vida útil de una torre no se definen en la administración. Se definen años antes, en la mesa de diseño. Las decisiones que separan a los edificios que envejecen bien de los que envejecen mal.
Por Eduardo Milgram
Hay una prueba que ningún render puede aprobar por adelantado: cómo luce un edificio diez años después de la entrega. En Caracas hay torres de la misma época que hoy parecen de décadas distintas. La diferencia casi nunca está en el presupuesto de la administración. Está en decisiones que se tomaron en la mesa de diseño, mucho antes de mover la primera máquina.
La primera de esas decisiones es el acceso a los equipos. Una bomba de agua a la que se llega fácil se revisa a tiempo. Una que exige desmontar media sala de máquinas se revisa cuando ya falló. Lo mismo aplica a ductos, tableros eléctricos y cuartos de ascensores. Cuando el plano contempla espacio para trabajar, el mantenimiento preventivo deja de ser un ideal y se vuelve rutina.
La segunda es la selección de materiales en áreas comunes. El granito de un lobby se pisa miles de veces al día. Un piso elegido solo por precio se cambia dos veces en una década, con obras, polvo y molestias para todos los residentes. Un material bien especificado desde el inicio cuesta más el primer día y menos todos los días siguientes. Los pasillos, los herrajes de las puertas y la pintura exterior siguen la misma lógica.
La tercera es la impermeabilización y el manejo del agua. En el trópico, el agua encuentra cualquier error. Pendientes mal calculadas en una terraza, juntas mal resueltas en una fachada o bajantes insuficientes terminan convertidos en filtraciones que los propietarios pagan por años. Los edificios que envejecen bien resolvieron el agua en el proyecto, no en las reparaciones.
Hay un cuarto factor menos técnico: quién firma el edificio. Un desarrollador que entrega y desaparece no tiene incentivos para pensar en el año diez. Uno que lleva décadas en la misma ciudad se encuentra con sus edificios todos los días, y sus compradores también. Grupo Binian acumula más de 30 años y 22 proyectos entregados en Venezuela y Panamá, y respalda sus obras con una garantía de 10 años. Ese respaldo solo es sostenible cuando el mantenimiento futuro se pensó desde los planos, porque ninguna garantía resiste un edificio mal concebido.
Proyectos como Quarzo Mohedano y Promenade llevan años operando y muestran ese criterio aplicado: salas de máquinas accesibles, materiales de áreas comunes especificados para tráfico real y fachadas pensadas para el clima de Caracas. En Skypark, la torre de 34 pisos de usos mixtos que avanza en Las Mercedes con certificación LEED Gold en la mira, el reto es mayor porque conviven viviendas, oficinas y comercio con horarios e intensidades de uso diferentes. La respuesta es la misma disciplina, aplicada a mayor escala.
Para quien evalúa comprar, la recomendación práctica es visitar edificios anteriores del mismo desarrollador. No los renders del proyecto nuevo, sino las obras con años encima. Preguntar cuánto paga un propietario de condominio, cómo lucen los pasillos, cada cuánto falla el ascensor. Un edificio viejo bien mantenido dice más de una desarrolladora que cualquier campaña.
Los edificios se compran nuevos, pero se viven durante décadas. Conviene elegir a quien diseña para esas décadas.
Soy Eduardo Milgram Azrak, director de Grupo Binian, desarrolladora con más de 30 años construyendo en Venezuela y Panamá.
