Agua, energía y respaldo: lo que sostiene una torre de oficinas

Cuando alguien visita una torre de oficinas mira la fachada, el lobby y la vista desde el piso que le están ofreciendo. Casi nadie pregunta por el cuarto de bombas. Después de tres décadas construyendo puedo decir que ese cuarto termina definiendo la experiencia diaria del inquilino más que cualquier detalle del vestíbulo.

En Nest Tower nos tocó pensar el edificio desde esa lógica. Una oficina no puede permitirse que se caiga el agua a media mañana ni que un corte eléctrico deje a treinta personas sin poder trabajar. El residente de un apartamento tiene margen para improvisar. Una empresa no lo tiene. Cada hora sin servicio cuesta dinero y el inquilino se lo atribuye al edificio.

Por eso los sistemas de respaldo dejaron de ser una línea negociable del presupuesto. La pregunta que hay que responder en la mesa de diseño es sencilla de formular y cara de resolver: cuántos días puede operar esta torre sin recibir nada de la calle. De esa respuesta salen el volumen de los tanques, la capacidad de la planta eléctrica y el espacio que hay que reservarles.

El respaldo real se construye por duplicado. Un equipo de bombeo trabajando y otro esperando, que entra solo cuando el primero falla. Tableros de transferencia que conmutan sin que nadie tenga que bajar al sótano a mover una palanca. Circuitos separados para que la planta cubra primero lo que no puede detenerse, que son los ascensores, el bombeo, la iluminación de escaleras y las áreas comunes. Todo eso ocupa metros cuadrados que no se venden. Ahí está la tentación de recortar y ahí es donde el promotor decide qué tipo de edificio quiere tener dentro de quince años.

Aprendimos algo que no aparece en los planos. Un equipo redundante que nunca se enciende termina siendo un adorno costoso. La planta hay que arrancarla con frecuencia aunque no haga falta, las bombas hay que rotarlas, los tanques hay que lavarlos en el calendario y no cuando alguien se acuerda. Buena parte de las fallas que hemos visto en edificios ajenos no vienen del diseño. Vienen de una rutina de mantenimiento que se fue relajando con los años, hasta que llega el día en que se necesita el respaldo y no arranca.

Hay otro camino para llegar al mismo resultado, y es reducir la demanda. Un edificio que consume menos necesita respaldar menos. Cuando trabajamos la certificación LEED Gold de Skypark, ese fue uno de los argumentos internos que más peso tuvo. Los equipos eficientes, el control de la carga térmica y una envolvente bien pensada bajan el consumo base, y con un consumo base menor la planta puede ser más chica, el tanque rinde más días y el costo operativo del condominio se estabiliza. La sustentabilidad se vuelve, en la práctica, una discusión sobre continuidad de servicio.

Cuando ofrecemos diez años de garantía sobre lo que construimos, estamos hablando también de esto. La estructura y los acabados se ven. Los sistemas no se ven hasta que fallan. Firmar una garantía larga obliga a especificar equipos que aguanten, a dejar espacio para el mantenimiento y a entregar el edificio con la documentación completa para que la administración sepa qué tiene entre manos.

Al final del día el inquilino de una oficina no evalúa la torre por su fachada. La evalúa por cuántas veces tuvo que mandar a su gente para la casa.

Soy Eduardo Milgram Azrak, director de Grupo Binian, desarrolladora con más de 30 años construyendo en Venezuela y Panamá.