Cuántos apartamentos de cada tamaño lleva una torre
El reparto de unidades por tamaño se decide años antes de la primera venta y condiciona desde los ascensores hasta el ritmo comercial del edificio. Así se construye ese equilibrio.
Por Eduardo Milgram
Cuando un edificio llega a la etapa de ventas, el comprador ve una lista de tipologías con metrajes y precios. Lo que no ve es la discusión que hubo años antes, cuando el proyecto era una hoja en blanco y había que decidir cuántas unidades de uno, dos y tres dormitorios cabían en cada planta. Esa decisión, que en el sector llamamos el mix de tipologías, define buena parte del destino comercial de una torre.
El mix no se decide por intuición. Se estudia quién está comprando en la zona, qué tamaño de familia predomina, cuánta gente busca su primera vivienda y cuánta viene de vender una casa grande para mudarse a algo más manejable. En Las Mercedes conviven perfiles muy distintos: profesionales que quieren vivir cerca de la oficina, parejas sin hijos, familias que valoran la seguridad de una torre con servicios. Cada perfil pide un metraje diferente y el edificio tiene que responderle a varios a la vez.
Hay restricciones técnicas que el público rara vez conoce. La estructura fija ejes de columnas que no se pueden mover, los ductos de instalaciones atraviesan todas las plantas por el mismo punto, y los ascensores se calculan para una población estimada de residentes. Si el mix cambia a mitad de camino, todo eso se recalcula. Por eso los cambios tardíos son tan costosos, aunque en el papel parezcan un simple ajuste de tabiques.
El error más común es diseñar para el comprador imaginario y no para el real. Una torre llena de apartamentos enormes en una zona donde la demanda pide metrajes medianos termina vendiéndose lenta. Lo contrario también pasa. Unidades muy pequeñas en un sector familiar generan rotación alta y una comunidad que nunca termina de asentarse.
En Grupo Binian hemos ajustado el mix en más de una ocasión durante el diseño. En proyectos residenciales como Quarzo Mohedano o Altamira Residences, la conversación entre el equipo comercial y el de arquitectura fue constante. Ventas trae datos de lo que la gente pregunta, arquitectura responde con lo que la estructura permite, y del cruce sale una planta que funciona para ambos.
Hay una regla que me gusta repetir: la tipología perfecta no existe, existe el equilibrio correcto para ese terreno y ese momento. Un edificio de entrega inmediata, como Altamira Residences, permite además algo valioso, que el comprador camine el apartamento real y confirme si el metraje le sirve, sin imaginar nada sobre un plano.
Después de 22 proyectos, seguimos aprendiendo del mercado. La demanda cambia, las familias cambian, la forma de trabajar desde la casa cambió todo otra vez. El mix que funcionaba hace diez años hoy sería un error. Escuchar antes de dibujar sigue siendo la mejor herramienta de diseño que tenemos.
Soy Eduardo Milgram Azrak, director de Grupo Binian, desarrolladora con más de 30 años construyendo en Venezuela y Panamá.
