El gasto común de una torre también se diseña

Cuando alguien evalúa una oficina, casi siempre compara dos números. El precio por metro cuadrado y la cuota mensual de condominio. El primero se negocia. El segundo se hereda, y no aparece de la nada el día de la entrega. Viene de decisiones que se tomaron años antes, en la mesa de diseño.

En Grupo Binian eso lo aprendimos con el tiempo, y a veces por la vía difícil. Un edificio puede verse impecable en los planos y resultar caro de mantener por razones que nadie discutió a tiempo. Un lobby de doble altura con fachada de vidrio se ve espectacular en el render, y también cuesta más iluminarlo, refrigerarlo y limpiarlo todos los meses durante los próximos veinte años. Un sistema de bombeo mal dimensionado consume electricidad de más cada día de su vida útil. Una jardinería que exige riego permanente se convierte en una partida fija del presupuesto de condominio.

Nada de esto quiere decir que haya que renunciar a la calidad. Quiere decir que por cada decisión conviene preguntarse quién la va a pagar y por cuánto tiempo.

En Nest Tower trabajamos con esa idea desde el principio. Es un edificio de oficinas, y en una torre corporativa el gasto común no lo asume una familia sino una empresa que lo registra como costo operativo y lo revisa todos los años con lupa. El margen para improvisar es mínimo. Por eso separamos los circuitos de los servicios comunes de los privados, para que cada oficina pague lo que consume y no un promedio repartido a ciegas. Por eso elegimos luminarias de bajo consumo con sensores en pasillos y estacionamientos, donde la luz encendida sin nadie adentro es el desperdicio más constante de cualquier edificio. Y por eso pusimos atención en materiales de fachada que se puedan mantener sin montar andamios cada dos años.

Hay una decisión menos visible que pesa igual. El documento de condominio. Ahí se define cómo se reparten las alícuotas, qué áreas son comunes, quién responde por qué. Cuando ese documento se redacta con prisa, el edificio arranca con discusiones que después duran décadas. Una junta que pasa sus reuniones peleando por interpretaciones no tiene tiempo para lo importante, que es cuidar el activo.

También está el tema de la reserva. Un edificio nuevo casi no da problemas los primeros años, y esa calma engaña. Los equipos tienen vida útil, la impermeabilización se vence, los ascensores piden modernización en algún momento. Los edificios que envejecen bien son los que empezaron a guardar desde el primer mes, no los que descubrieron el problema cuando ya había filtraciones. Nosotros insistimos en eso al momento de entregar, aunque no siempre sea el mensaje que la gente quiere escuchar en plena mudanza.

Un desarrollador entrega una obra y se va. El condominio se queda cuarenta o cincuenta años. Me parece justo asumir que parte de nuestro trabajo es dejarle a esa comunidad un edificio que se pueda sostener sin ahogarla, y las herramientas para administrarlo bien. Lo demás son buenas intenciones.

Soy Eduardo Milgram Azrak, director de Grupo Binian, desarrolladora con más de 30 años construyendo en Venezuela y Panamá.