Las Mercedes cambió de escala y el sector todavía se está acomodando
La zona pasó de galpones y casas adaptadas a torres de usos mixtos. El cambio obliga a repensar vialidad, servicios y la manera de proyectar.
Por Eduardo Milgram
Quien caminó Las Mercedes hace veinte años recuerda otra cosa. Galpones, casas quintas convertidas en oficinas, restaurantes de una sola planta con estacionamiento al frente. La zona funcionaba con una lógica horizontal que ya no responde a la demanda actual. Hoy el mismo terreno que albergaba un local de dos pisos sostiene proyectos de veinte o treinta niveles, y eso cambia todas las cuentas.
El salto de escala no es solamente arquitectónico. Cuando una parcela pasa de recibir cincuenta personas al día a recibir mil, la infraestructura que estaba debajo empieza a quedarse corta. Acueductos pensados para viviendas unifamiliares, calles con un solo carril útil, aceras que nunca contemplaron flujo peatonal continuo. El desarrollador que ignora ese contexto entrega un edificio bonito rodeado de un problema.
En el sector se ha ido asentando una idea que hace una década sonaba a lujo: el proyecto empieza fuera del lindero. Los desarrollos que hoy funcionan mejor en la zona son los que resolvieron accesos, retiros, bahías de descarga y conexiones peatonales antes de optimizar la planta tipo. No por generosidad sino por sentido práctico. Un edificio que congestiona su propia esquina pierde valor rápido.
Skypark es un ejemplo de esa manera de proyectar. Treinta y cuatro pisos de usos mixtos con certificación LEED Gold y una pasarela que lo conecta con el Tolón. Esa pasarela no aparece porque quedara bien en el render. Aparece porque conectar dos manzanas por encima de la calle quita presión al cruce vehicular y le devuelve al peatón un recorrido que hoy hace esquivando carros.
Hay otro ajuste que el sector está haciendo con menos ruido: el manejo de la mezcla de usos. Poner comercio abajo, oficinas al medio y vivienda arriba suena sencillo en un corte esquemático. En la práctica implica separar circulaciones verticales, calcular ascensores para tres perfiles de usuario distintos, aislar acústicamente las losas de transición y diseñar dos o tres sistemas de basura que no se crucen. Los proyectos que subestimaron esa complejidad terminaron con vecinos incómodos y locales difíciles de arrendar.
La densificación también cambió el perfil de quien compra. En una zona horizontal el comprador miraba metros y ubicación. En una zona vertical mira además cuánta gente comparte su ascensor, cuántos puestos de estacionamiento le tocan, si el edificio tiene respaldo de agua y energía, y quién va a administrar todo eso dentro de cinco años. Son preguntas de operación, no de diseño, y hoy pesan en la decisión de compra tanto como el acabado del baño.
Queda pendiente lo más difícil, que es coordinar. Cada desarrollador resuelve su parcela con criterio propio y el resultado urbano termina siendo la suma de decisiones aisladas. Las zonas que en otras ciudades lograron una transformación ordenada trabajaron con reglas comunes de retiro, altura y tratamiento de planta baja. Las Mercedes todavía está construyendo ese consenso mientras las grúas avanzan.
La buena noticia es que el estándar subió. Hace diez años un edificio de la zona se vendía por la dirección. Hoy la dirección se da por descontada y la competencia se juega en lo que pasa cuando el comprador ya vive ahí.
Soy Eduardo Milgram Azrak, director de Grupo Binian, desarrolladora con más de 30 años construyendo en Venezuela y Panamá.
